西安那些跑赢大市的楼盘都是啥样？
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近期我一直劝购房者市场横盘期应该把更多精力放在选板块，选楼盘上，之前跟大家分享过在调控限价制度下选盘的三原则：一、新房与区域二手房形成价格倒挂；二、新房价格长期零涨幅；三、绝版核心地段；这些楼盘无论后市如何波动，基本抗跌性很强。
可是有不少粉丝说这些楼盘似乎都要摇号，还有没有其他可以判断楼盘价值的特点？当没有绚烂的说辞和展示后，怎样的二手房会更加保值抗跌？
房子本身就具备金融属性，这点是不可否认的！即使是自住的小伙伴也没人希望自己的房子不值钱，当然这种房子本身自住的体验也不会太好！今天我们从西安的二手市场，来看看哪些房子更易出手？价值更高呢？
壹丨西安此轮二手房市场高点在2018年
2016年8月-2019年9月西安二手房均价走势
从上图我们可以看出，近三年随着西安新房市场的火热，二手房价也同样经历了一波市场，上涨的最高位正如购房者所体验的一样，在2018年的5月份，那是一个房东周周跳价，新房房荒的市场，当月二手整体均价达到15077元/㎡，同比上涨27.72%。
而从5月之后，西安的二手房市场整体有所下行，2019年年初是二手房市场较为低谷的时期，这也正符合了我们昨天文章中所说的“淘笋盘大约在冬季”，之后随着新房小阳春的出现，二手房也略微回暖，但涨幅远不如新房，6月后再次进入下行通道，9月西安二手房整体均价14188元/㎡，同比下降3.03%，环比基本持平。
可见西安这轮二手房市场最佳的出手时机在去年上半年，我去年办粉丝线下活动的时候，有很多人纠结老破小要不要出售，现在来看当时出售至少多挣十几万。当然，虽然整体的市场在下行，但西安不同板块不同楼盘会出现周期错位，涨幅或大或小，跌幅同样具有差异性。
贰丨西安未来十年最具价值的板块
西安二手房市场各区价格分布图
买过房的人都知道，2016年后半年开始，西安新房开发基本都在二环到三环之间，曲江二期、浐灞世园会板块、航天城板块等涌现出诸多新盘，进入2017年后，西咸新区五大新城、港务区板块开始展露锋芒，同样出现不少的新盘项目。但现在新区太多，这些板块后期价值如何？我们不妨看看老板块发展。
从上图可以看出西安二手房较密集的板块在高新、曲江和经开区！尤其是高新和曲江产生了大量高价二手房源！区域内的大多二手房价格较为坚挺，涨幅也远远跑赢了市场平均涨幅！
而我们可以回忆一下近7年发生了什么？7年前高新从高新一期向高新二期发展，锦业路、西沣路板块大力发展；7年前曲江一期向曲江二期进军，金辉大肆拿地，中海、天地源纷纷入驻；7年前经开已经发展到凤城十路，正大跨步向三环外进军。
这三大区域都具有开发新区，自己的IP定位，符合城市从中心逐步外溢的发展规律。而反过来越核心的区域，老城区虽然地理位置优越，配套齐全，但发展受限，而且很多是单位房、安置楼、点式商品房，均价往往在这波涨幅较低，涨不过大势。换句话说，这波房产的涨幅周期在上一波，2009年到2011年。
根据目前各区二手房均价对比，除西咸新区外，各区的二手房价格同比都处于稳定或增长状态，其中长安同比增长6.75%，西咸新区则下降1.15%，也是唯一下降的板块。
西咸新区是近两年西安新房市场非常火热的区域，价格上涨也很快，但目前新推的新房保利和光尘樾、电建洺悦府等均比周边二手房价格高，在昨天的文章中我们说过，房价冲的过快的区域，在楼下行期价格会回落的更多，换句话说，抗跌性不高。一是因为板块轮动还没到它；二是之前的规划和宣传拔高了区域预期。
截止目前西安的城市发展边界是距离钟楼15公里，当然不同区域发展有偏差，而这至少发展了15年，15年前西安的发展边界是距离钟楼5公里，差不多就是二环的位置。所以按照城市正常发展进程，现在的边界板块，尤其是有产业支持的板块比如现在的经开二期高铁新城，高新软件新城，曲江QCIC,浐灞总部经济区等，就是未来5年/10年最具价值的区域。
叁丨品质好物业好的楼盘更保值
除了板块的差异，房子的价值还体现在品质上。所以我们会看到同一板块，楼盘涨幅不同，比如辛家庙板块属于浐灞开发较早的板块之一，区域里的华远海蓝城、万科金域东郡、林邑，包含矿山路上的海璟印象城、上东大道、翠屏湾等多个小区，小区基本在2015年左右开始交房入住，受西安限售政策的影响，大批房源在今年开始解套，算是目前二手房交易比较火热的区域之一。
目前在辛家庙板块，万科金域东郡、华远海蓝城是此板块跑赢均价的楼盘，其他的楼盘均价则在12000+元/㎡，有的甚至在11000元/㎡左右。那万科、华远的二手房价格远超其他，到底是什么原因呢？
一、楼盘品质较好
品质体现在多方面，比如品牌房企、楼盘的容积率、梯户比、绿地率、层高等硬件指标，这些指标将决定了楼盘居住的舒适度。拿万科、华远举例，均规划有洋房，整体小区的楼间距较大，绿地率较高，没有高梯户比楼栋，小区底商运营成功，方便生活。而矿山路上的小区容积率基本在5.5左右，比如罗马花园，翠屏湾等。
二、优质物业加持
物业是决定二手小区价值的重要原因，你的小区交房5年看上去像10年小区还是2年小区完全是物业决定。万科物业自不用说，常年都是全国物业口碑的NO.1,业主满意度非常高；华远的圣瑞物业和业主HI平台在西安也非常出名，服务贴心周到。小区环境整洁、安全、并且能为业主提供业余生活的增值服务等对二手房的保值性很重要。
相反辛家庙板块的印象城、上东大道等小区都存在物业形同虚设的情况，二手房的价格会更低。
三、配套是楼盘附加值
如果要给楼盘配套排序，第一、二名一定是学校、地铁，辛家庙的华远海蓝城和万科金域东郡也完全符合这两点，一个是学位房一个学区房，一个离辛家庙地铁口近，一个距离广泰门地铁口近。
我们经常跟大家分析市场，是因为决定房子升值与否最重要的因素是市场因素，其次是板块潜力，最后是楼盘品质。那么在市场横盘期，如果你想让房子更保值增值不如按照我的选盘标准去看看，当然你也可以验证下那些年你买过的房子是不是这个理。
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金域东郡还能不能买？
1、小区概况
金域东郡，园区环境绿化不错但没啥水系，五号楼南面园区有一个地上停车场，低楼层景观一般，2015年左右的小区，由13栋板楼和一栋塔楼组成，总户数1718户，其中一居室8户，两居室790户，三居室788户，其他户型132。户主打75平南北两居，七十五七十九平全南两居和91平洋房三居，以小面积的刚需改善户型为主
南向两居和南北两居面积和总价都差不多，因为南北两居的话是只有一个主卧朝南，其余都朝北。
北侧是一个体育公园，篮球足球跑步都可以这个是加分项
2、涨幅情况
金域东郡两居室2019年在390w左右的价格一路走到了现在成jiao价570w，这一轮46个点的涨幅基本领涨全北京，但这一波涨幅要拆分成两部分才可以，一部分是亦庄学籍独立的政策性突然利好，一个才是大盘跟涨，这样的话也有30+个点的涨幅，势头强劲，其实每一个新区都会经历这样的行情，总价太低的时候产业和学区的支持还是很容易涨上去的，并且有可能是连涨，直到总价区间进入更多竞品来竞争的市场区间才会慢慢停下来在重新积蓄力量。
3、结论
金域东郡小区确实不错，园区环境绿化物业都不错，长持肯定是可以买的，总价还是低，短期的话这一波我们觉得两居的到600+问题不大。