短租版图成型在即,深耕产品是王道

2019-11-07 10:27:23

随着互联网与旅游市场的日益紧密结合,网络旅游经济进入了集体狂欢的时代,在机票预订、旅游产品购买、交通消费等领域可谓遍地开花。特别是在非标准住宅越来越受到重视的情况下,住宅的短期租金产品已经从最初的默默无闻提升到了新一代的宠儿!垂直短租O2O频繁搬迁,先是土家族宣布并购,携程的住宅业务,其次是Airbnb旅游目的地之旅,被披露他们想买猪,而木鸟出租良田小区,发布了新版App等。短租领域的普及也使得品牌酒店、传统中介、房地产巨头非常受欢迎,连家免费提供住宿,绿色空间携手推出上海住宅项目,整个短期租赁市场是前所未有的。

究其原因,主要是因为目前住宿市场的供需链和布局并非毫无关系。随着传统品牌酒店的老化,国家旅游局在武汉酒店业研讨会上指出,当前的酒店业是“同质化”,“老龄化”非常严重。相反,作为80后一代的主要旅游力量,90后用户喜欢品尝新事物,追求不同的东西,因此对标准化酒店的粘性大大降低。这导致了酒店住宿据酒店行业报告,自2012年以来星级酒店收入持续下滑,2014年跌至谷底,全国12803家星级酒店客房损失59.21亿元,2016年上半年略有回升,但星级酒店仍处于寒冷的冬季状态。


2016年中国饭店全球论坛数据

相比之下,自由市场和短租市场蓬勃发展。 根据 2015 年全球自由行报告,2015 年中国国内自由行市场规模为 3 万亿元,人均消费 937.5 元,住宿 21% ,食品 17% ,购物 16% ,其中住宿占比最高.. 自由行者不同于以往的团游,他们更加注重旅游品质,青睐个性化,多元化的旅游住宿产品..


“2015年全球免费旅行报告”数据

可见,完全标准的酒店已不能满足用户的需求,此时,作为一种非标准的住宿产品,通过“互联网”,它已成为住宿的重要供应港。

短期租赁市场中四类玩家的库存

事实上,“互联网住宿短缺租金”并不是在过去两年才上升的新事物。它长期存在于江湖之中,最早出现在团购网站上,在中后期向垂直方向发展,呈现出不同的新态势。

1.集体购买网站下的短期租赁住宿:对当地集体购买服务的补充

代表:美团、点坪、百度糯米、迎头赶上

特点:形式简单:团购网站下有多种项目。短租只是它众多预定端口中的一个,其中大部分以信息显示的方式出现,更简单、更直接。当地服务的优势明显:当地服务流动丰富,住房租金较低,可通过“借”其他预定入口,如将交通引导到食宿、休闲娱乐等,增加预定的可能性,团购的集聚效应明显,主要集中在一线、二线、三线城市的大商圈附近。

缺点:产品线太长,能源分散,无法耕耘住宅和住宅产业;最重要的是住宅住宿的数量和类型相对较少,集中在发达城市和地区,覆盖范围极其有限;住宅鱼龙混用,不仅是经济型酒店,还包括各种简单的日租房、住宅,无法满足高端用户的需求。

2.OTA短期租金预订:住宿作为一种包装旅游产品出售。

代表:同游,宜龙,驴母,突尼斯,蜂巢短租预订频道

特点:网上旅游平台独具特色,就像团购网站一样,都在利用自己的优势引导人们流向居住渠道,例如,极地蜂巢以其免费旅游策略而闻名,因此其住宿预订大多来自于住宿推荐、同游、突尼斯等擅长整合旅游产品、住宿内容的机票套餐和销售。

缺点:住宿比例较小:OTA平台涉及旅游的各个方面,从酒店、旅游产品、机票、介绍等多个领域,以及作为酒店细分的住宿租金较少,所占比例很小。价值低,体验粗糙:一般来说,OTA的住宿预订出现在套餐旅游产品中,住宿作为附加服务出现,根本不能反映自己的价值,用户体验相对较差,住宿的分类不明确,一些经济型酒店也统称为居民住宿,使用户对居住住宿的概念产生了混淆。

遗产酒店,房地产巨人队转变为住宅:新力量的加入

代表:联佳独立住宿,金河地产与中国成立七星e家,携手绿色空间开展住宅住宿合作项目。

特点:带来自身的资金和资源优势:传统酒店或房地产巨头大多采用B2C模式做住宅住宿,首先,他们有大量的空置住房供应,而且他们多年来一直混在房地产圈,拥有丰富的B终端资源,住房供应的扩张可以迅速成为一个规模。重点建设标准化住宿:他们将重点整顿和改造住宿,以后将建立标准操作住宿制度。

劣势:巨头进入市场较晚,用户数量较少;自身资产模式重,装修成本过高,税收和管理团队过高,导致企业难以盈利;住房企业的经营风险一方面会对传统的住房企业制度和模式产生冲击,另一方面,重资产经济规模的扩张非常困难,可能会造成原有的经营困难。

垂直短租平台:土家族、木鸟短租、猪、蚂蚁短租。

特色:垂直深耕住宅小区:旅游经济开始分化和发展,交通、住宿等细分场景全部出现,网上短租也在这波垂直化浪潮中上升。在市场初期,玩家专业:从2011年到2012年,土家族木鸟短租、猪首次出现、走遍世界、呼唤前进,经历了四五年的市场积累,垂直领域空房租赁总量约100万套,占整个短期租赁市场的90%以上,如土家族300000 B2C住房供应量、木鸟300000单间租金、整栋出租房屋、猪近100000套完整的住宅住宿,以及市场融资、并购继续进行,三巨头竞相分享蛋糕。

缺点:监管滞后,廉租制度有待完善,我国65万闲置住房,目前市场发展程度尚浅。

形成迫在眉睫的短期租金市场格局

产业集团收购的分拆、不同行业的并购、垂直模式已经成为时代的大势所趋。

从目前在线短租企业在垂直领域的发展来看,粉丝数量和用户粘性不断上升,而团购门户和OTA下的短租住宿却日益减少,原因有二:一方面,网下相对较短的OTA、团购网站,尤其是重垂直、重服务、资源和非标准业务,不能带来交易量的快速增长。另一方面,企业没有新的资本干预,因此拆分、整合等次级调整势在必行。例如,10月底,土家族收购了携程,在那里分拆其住宅和住宅业务。今年8月,一些媒体表示,美团店正准备分拆住宿和酒店业务,并准备独立融资。显然,大型OTA、团购网站逐渐分化为重垂直业务,特别是优先分割、合并收购住宅,使自己的发展更加细致、个性化。

太田市、房地产网站等成本降低首当其冲,轻资产玩家加大了C方的比重。

目前,以B2C和C2C为主体的短租平台开发模式。太田市与房地产网站的拆分或转型,大多是B2C模式、绿地、联佳等房地产巨头混圈多年,掌握在大量交易用户和交易公司、OTA、酒店等相关合作伙伴的手中,所以在源头的把握下,酒店公寓产品的标准化建设是非常有利的。然而,此类企业不能忽视成本问题,在住宅装修、门房、前台、物业等环节,需要投入大量的人力、物力、成本难以控制,不易成为规模,这也意味着OTA、酒店或房地产企业谁能控制和降低成本,谁更有可能脱颖而出。

猪、木鸟短租、蚂蚁短租等垂直短租平台,采用轻资产模式,就像Airbnb一样,主要依靠规模取胜,因此主要参与者应提高住房来源与住宅业主的融合能力,加强C方住宅改造,升级,提高用户体验。

总之,深度耕耘旅游经济已成为市场主体的共识。笔者认为,真正的垂直方向是深基坑,这是经过细分旅游发现住宅短租领域,细分自身定位,最终挖掘产业下的矿产资源,而短租产业也是如此的一步。因此,无论是门户网站、团购网站还是短租平台,当前的玩家都必须认识到垂直深农是硬道理,要理解“项目的轨迹有多长,市场容量有多大”的道理,再坚持到底,才能在短租行业中成为独角兽!