重开一年,洱海民宿在等待游客

2020-11-21 09:24:19

[]5月下旬的洱海相比往年同期炎热,因雨水减少,湖面略有下降。时属旅游淡季,沿路的旅行大巴、自驾车辆、摆拍的游客少了,洱海显得更加开阔、宁静。

“洱海现在干净多了,下次你到双廊的时候,也许还会改天。”司机大强(化名)特地打开窗户,“你看这里周围,离洱海100米直线还得拆迁,只是时间问题。”

大港在从双浪到大理机场的途中,时断时续地讲述了近几年来大理机场接送客人的经历。

“两天前,我从机场接了一位来自北京的客人。我在这里花了100多万英镑,三年来一直没有收回费用。一些客人在站台上说了好几次糟糕的评论,说住宿的服务人员不好,态度也不好。她特意请假从北京来看看发生了什么事。她的住处预计在不久的将来会被拆除。”

“前年他们开始拆迁时,其中一些人来这里是为了提供住宿,根本没有得到任何补偿。”

“虽然现在的经济环境不好,但应该去洱海的人还是会来的,就是这里的旅游消费少了,住宿少了,生意越来越难了。”

强烈的词既简单又真实。

2017年,洱海民居产业迎来了最强劲的装修。为了减少洱海污染负荷,促进洱海水质稳定改善,大理市政府于2017年3月底发布通知。合共2498家餐厅和住宅客栈在洱海及入湖河道附近进行了关闭和翻新,其中1900多家已关闭,直至2018年6月30日大理环湖污染截留工程竣工。

一夜之间,住在洱海周围的数千人被关闭。大多数从北上光逃到洱海的主人,只留下了“保护洱海不自闭”的印章,在白墙上回响了“保护洱海大家的责任”的红色字样。

简单地说,关闭,大多数人的主人仍然有希望再次开放,在那一天。2018年5月30日,在暂停令的前夕,一些等待恢复承诺的房主再次受到打击。

大理市政府宣布的洱海生态环境保护“三线”划界方案表明,1966年海拔高度为“蓝线”(湖泊边界)的界标线为“蓝线”(湖泊边界),从蓝线到陆地的15米为“绿线”(湖滨区的边界),蓝线的外缘为“红线”(水生生态保护区的边界)。

“财经”的一份报告指出,绿线外的一些酒店得以重新开放,而蓝线和绿线之间的海景受到威胁。2018年前三个月,大理有1800多所房屋和住所被拆除,其中540多所是距洱海“零距离”。

对于许多人来说,能够在这种自上而下的关闭和撤退中充分保留住宿,这已经是一件很大的好事。如何实现生存后的情感,是人民群众最大的经营压力。

挤迫的洱海

范洁(化名)来自重庆。在来到洱海之前,她曾在重庆做过生意。在去洱海旅游的启发下,她爱上了这里的空气、土壤和水。

在洱海,有太多类似的故事与范姐姐。逃避复杂的工作生活,到一个面向大海的地方,除了感受春天的绽放,还能谋生。

住宅不仅是洱海的景观,也是一条重要的经济线路。早在2011年,大理市就明确提出要把旅游业发展成为当地的支柱产业,并大力支持洱海边民客栈的建设。次年,“云南日报”的一篇报道称大理住宅客栈,包括洱海周边的住宅住宿,这是大理旅游转型和升级的重要载体。

也是在2012年,范洁在洱海开了第一个海景住宿地。到2016年,她已经在凯村、下宝鹏和马九一开了三座海景别墅,每栋房子的投资至少为500万元。

如果从商业的角度来看,很多业内人士都认为第一家海景家在开业时错过了最好的窗口期。该命令是由共同创始人王川-严提出的,他指出,洱海民秀酒店的发展始于20年前,并于2010年成熟。“在当地大力支持的那一年,市场已开始饱和”。

一个重要的特点是,越来越多的人在洱海投资,当地的房地产租金也在上涨。一般来说,业主和农民签订10年至20年不等的物业租赁合约,大部分都是在合约期内一次过缴交租金。“在最繁忙的时候,海产每年租金超过1万英镑,只能建二三十间房间。”“对于大理来说,这已经是一个很高的价格了,”大强说。

同时支付租金的条款为后续退职过程中的农户纠纷奠定了基础。范表示,农民普遍缺乏合同精神,双方之间不愉快的合作,如农民不愿意返还剩余期间的租金,最终将由东道主支付,这也是范家在大理的第四家选择后来与当地房地产开发商合作的主要原因。

高租金和一次性租金也构成了另一个重要问题-投资周期的延长。范女士预计,根据她拥有的三套海景房,投资周期的理想回报至少需要5年,而通常情况下,要想收回成本需要5到10年的时间。

然而,仍有不少业主前来大理投资,搁置“眼前生存”,包括前期投资的成本,希望“诗意与距离”能带来丰厚回报,纷纷前往大理投资。

“商业周刊”中文版报道了一组数据:2010/2015年,大理酒店的增长率高达80%,2016年大理酒店的数量接近3000家,到2017年第一季度,酒店数量已接近4900家,其中45%占总数的45%。双浪在一年内新增了61家客栈。到2017年第一季度,它拥有487家客栈,而当地有800多家。

原因是王传深认为,“过去,市场把洱海民居客栈的业务描述为非常有利可图和有趣。”

其中,电影、各种艺术、明星、艺术界人士多次报道了洱海民秀清秀的诸多媒体报道,大理从昆明丽江的道路上跳下,成为民秀大酒店的“理想国度”,融合了人们的感情和丰富的感情。

据媒体报道,参与南京博物馆设计的建筑师老K于2012年在大理定居,其酒店于2014年在海西开业,仅用了一年半的时间就收回了成本。

“但只有其中的运营商才知道企业是否盈利。”王传珍说。

被忽视的硬核问题

王传珍认为,二海民居不能被严格视为住宅住宿,称之为更准确。

住宿和旅馆似乎是相同的业务,但是客人的服务数量是如此的不同,他们可以被视为两个独立的业务。王传珍表示,丽江客栈和莫干山代表的居民住宿在所提供的产品和服务方面没有很大的差异,因此匹配的消费者需求与支付组完全不同。

在客群中,莫干山是主要的居民群体,不仅受到国家游客的冲击,而且辐射上海、杭州等地的旅游用户,与洱海民居相比,在旺季有着更为明显的边界。不仅如此,洱海住宅产品的价格差异很大,从房间看,洱海已经成为最重要的定价指标,价格差距可以达到几倍以上。

“只要看看平均隔夜价格,洱海的住宿水平就不像莫干山的水平了。”王说,除了整个大理的住宅竞争激烈之外,运营成本也很高。“如果你只看佣金,考虑到刷牙的成本,企业必须给出30%,甚至超过40%的佣金,”王说。

值得注意的是,大多数人发展自己的交通能力很弱。根据2015年第四季度至2016年第二季度云南省一家高档住宅品牌的数据,2015年第四季度至2016年第二季度,大理的订单中有近70%来自OTA的一个老城镇,其中一个位于双龙。2015年第四季度至2016年第二季度的数据显示,OTA订单占订单的近90%。

千里独行创办人李一兵曾为媒体计算过:目前,市场上住宅平均入住率约为32%≤35%。从入住率、房价来看,一套投资近一千万元收回成本的住宅将需要五到六年左右的时间,而且随着人员、财务等经营成本的增加,一套住宅要发展得好,而55%的入住率基本上是一个分水岭。

就洱海住宅投资而言,岳波文都创始人黄丹表示,洱海的投资成本已达到最高点。在相关政策稳定的前提下,如果住房年投资回报率低于25%,你必须三思而后行。

岳波文旅目前正在大理建设和开业,共有6家,属于连锁经营,既有用农民出租的土地投资建设,也有租赁物业装修改造。黄丹透露,投资成本最低为580万元,最高投资超过2000万元。

黄丹有一套精细的投资回报计量方法。据他介绍,在每个项目投资前,制定一个18年的投资收入预测表,18年为土地租赁期,分为支出和收入两部分,支出对日水电和煤炭、劳动力成本、洗衣成本等都是一丝不苟的,收入也被细化为38元/餐,“收入减去支出,年利润是当年的销售目标,如果计算18年的收入,”如果年率低于25%,就不会有投资。“

“超过25%的年收入值得投资,确保在四、五年内收回成本,还有大约13年的时间才能产生积极的收益。”除了要做好住宿项目的管理外,吸引居民生产二次消费也是黄丹大力提倡的一件事,包括开车建房车队、提供旅游摄影服务、定制旅游服务、销售进口红洒、本地产品(包括茶叶)等。他说:“单靠住宿费赚钱已不容易。”

在过去,这些商业上的核心问题被大多数人所忽视,而王传深则称那些被自己的感情蒙蔽了眼睛的人为“接待员”。即使是轻资产经营的连锁品牌,在今天的政策下仍有风险,不敢轻易进入洱海,甚至一些品牌也主动退出。

在与2017年停产令后退出洱海的一个品牌联系后,另一家拒绝接受“话题敏感”的采访,而仍在洱海开设的几家品牌连锁店最终选择保持沉默。

游客什么时候回来?

范姐姐和洱海离开了三间住宅,其中两间因撤退而被拆除。“当时,政府给予了补贴,但回报远远不够,遭受了严重的损失。”

幸运的是,在海西被拘留了两年之后,她终于有机会在7月重新开业,而没有点燃她以前所有的投资。这也是凡姐只剩下一处海景的房子,离洱海的直线距离就在“生死线”外15米。据范姐介绍,这套住宅的前期累计投资已达数千万元。

即使在近2000所房屋被拆除后,携程公司对“洱海、大理”的搜索仍能找到2300个住宿选择,其中大部分是住宅客栈。洱海仍有大量居民在等待游客。

据黄丹介绍,今年洱海民居的重新开放,与以往至少2至3人的客流相比,“有很多人不来,但也有很多人不知道洱海民居现在可以营业,而且可以完全开放。”

很明显,55%的入住率已经超出了大多数洱海居民的承受能力。经过洱海冲击治理,再加上地方当局打击不合理低价旅游,大理旅游增长明显放缓。

根据大理市国民经济和社会发展统计公告,大理城2017年接待国内外游客167.427万人次,比去年同期增长11.05%,而2016年数字显示,大理市全年接待国内外游客150773万人次,比去年同期增长46.73%。

然而,2017年,国内外游客接待增长率回落至20122015的平均水平。2012~2015年,大理市接待年增长率分别为12.83%、13.37%、11.95%、11.91%和11%左右,有望成为大理旅游业发展的理想步伐。

但这一差距对刚刚经历停工痛苦的人们来说并不是件好事,他们迫切需要游客来填补过去两年的相对差距。

比统计数字更为僵化的是,很少有人愿意主动提及今年的商业数据,而文职主持人更有可能以“我的家庭可以做生意”为由拒绝接受采访。“我有很多朋友,他们没有客人,也不想露面。”

范还说,在大理六年之后,今年确实迎来了最惨淡的休赛期。“洱海边缘的住宿甚至更多。在一刀切的做法之后,还需要一个恢复的过程,如果这有利于一项好的政策,那么还有很大的反弹空间。”

“我来这里不是为了赚钱。现在,在市场低迷时期,关键取决于人们如何过关。我们有20多年的商业经验,甚至住宅也是一种企业运营,过去两年,我们一直在努力维持自己的运营服务团队。”范洁是洱海人的乐观主义群体主持人,她也期待着暑假的到来验证她的乐观。

即使很难恢复过去旺季的兴奋,洱海也迎来了一些新的变化。

一些变化是由新的营销渠道的兴起带来的。以豆阴、快首和小红皮书为首的内容平台正在推动传统旅游目的地的发展,在线名人目的地正成为新的掘金旅游目的地。

根据豆印发布的“2018年豆印大数据报告”,截至2018年12月,豆印的国内数据超过2.5亿,澳门超过5亿;在旅游领域,2018年,国内用户在全球范围内签署了2.6亿次,足迹覆盖2.6亿个国家和地区。根据广播热,云南的丽江和大理古城被列入传统风景区排行榜前十位。离大理洱海不远的地方,网上名人住宿也有很好的斗阴县活动。

云南的旅游发展规划也迎来了最大的调整。2019年4月,滇西旅游环线被提出,特别是涵盖云南省迪庆、丽江、大理、宝山、德宏、怒江六个地市的“Dechin-Shangri-Lijiang-Dali-Baoshan-Ruili-Tengchong-Lushui-Gongshan-Deqin”,将致力于建设世界上独一无二的旅游目的地。

大理作为环线上的重要旅游目的地,把洱海周边旅游带的建设提上了议事日程。规划和激活洱海新一轮旅游,可以为人们的排水带来想象空间。

“只要苍山洱海还在,山是绿的,水是绿的,游客就会回来,这也是时间问题。”大强说这是为了搞活经营汽车和租车的生意。“到那时,每个人都会受益,主人也会受益。”